Visto de Macau

E se fizessem o reset do sistema?

"Não sou contra o facto de Portugal facilitar a vinda de cidadãos que tenham cá investimentos, mas não deve ser vendida a residência. Isso favorece a constituição de cartéis, de angariadores de vistos gold, que não só facilitam todo o tipo de criminalidade como eles próprios se sustentam com o financiamento."

(edição de 31/07/2015)

Para que serve a mediação imobiliária em Macau?

Muito se tem falado sobre os preços exorbitantes – a nível mundial – que atingiu o mercado imobiliário na RAEM. Pouco se tem dito sobre o papel das empresas de mediação imobiliária e seus agentes para a desregulação desse mesmo mercado.

Se em relação à compra e venda de imóveis as comissões praticadas andam por volta de 1% do valor do imóvel transaccionado, já no mercado de arrendamento esse valor anda pelo equivalente a um mês de renda por contrato, sendo de metade do valor da renda no caso do inquilino, findo cada período de dois anos, se mantiver no mesmo local.
Na RAEM a actividade da mediação imobiliária é, aparentemente, disciplinada pela Lei 16/2012 (Lei da Actividade de Mediação Imobiliária), com as alterações introduzidas pela Lei n.º 7/2014, pelo Regulamento Administrativo n.º 4/2013 e pelos Despachos do Chefe do Executivo n.ºs 60 e 61/2013. Aparentemente, digo eu, porque na verdade esses normativos se limitam a definir em que consiste a actividade, a reger o licenciamento e condições do exercício, a elencar um conjunto de direitos e de deveres, penalidades para as infracções e a fixar as taxas devidas pelo seu exercício.
No entanto, o que na prática se verifica é que fica fora desse regime o controlo daquilo que se afigura importante a um exercício honesto e sério da actividade. Refiro-me à falta de transparência que envolve o exercício da actividade e no valor das comissões que devem ser pagas por um serviço que é prestado tanto aos proprietários, senhorios, como aos arrendatários.
O primeiro ponto em que se verifica a opacidade do regime reside na prática dos mediadores impedirem o contacto directo entre senhorios e inquilinos. Na maioria dos casos funciona como uma barreira ao entendimento entre as partes. Essa opacidade começa logo no momento da visita ao imóvel e negociação, onde o senhorio nunca aparece, estendendo-se depois ao próprio contrato, que normalmente é levado aos então ainda futuros arrendatários pela agência de mediação ou agente já depois de assinado pelo senhorio. Isto é, senhorio e inquilino nunca se encontram, nem falam directamente, e quanto ao primeiro normalmente apenas se sabe o nome e quando muito o número do respectivo documento de identificação, já que os modelos de contratos, aliás decalcados e muitas vezes mal dos modelos de Hong Kong, usados pelas agências e que circulam por aí, omitem a morada dos primeiros. Se os inquilinos forem diligentes conseguirão, por sua iniciativa e recorrendo aos registos públicos, obter os dados do imóvel, podendo então confirmar a titularidade do mesmo. Mas jamais terão acesso ao número de telefone ou morada do senhorio para se tiverem necessidade de lhe enviar uma carta ou quererem contactá-lo poderem fazê-lo. Não são poucos os inquilinos que tentam, até para resolverem problemas que se prendem com o mau estado de conservação dos locados, por vezes exigindo reparações urgentes por falta de manutenção, entrar em contacto com os senhorios, sem que todavia o consigam, mais do que não lhes restando a alternativa de, em última instância, avisar a agência de mediação, que entretanto deixou de responder aos telefonemas e “sms” após a celebração dos contratos e o recebimento da comissão, de que no mês seguinte as reparações serão feitas a expensas do inquilino, sendo o custo descontado na renda, ou que não será efectuado de todo o pagamento desta até que a situação se resolva. Nessa altura aparecem para, a contragosto, enviarem um biscateiro que servirá para reparar esquentadores, dar um jeito nos eléctricos, no exaustor ou nas canalizações.
Depois, a opacidade continua no momento da renovação dos contratos, altura em que os agentes reaparecem, sorridentes, para anunciarem aumentos de renda, em nome dos senhorios, e relembrarem o seu sagrado direito à comissão em caso de renovação.
Ultimamente são frequentes os casos em que a iniciativa do aumento de renda parte dos próprios agentes, que contactam os senhorios para lhes recordarem o final dos contratos e sugerirem os valores dos aumentos a propor aos desgraçados inquilinos, que ainda terão de suportar os custos da “actividade de mediação”. Não se vê, aliás, por que razão a renovação de um contrato em curso, quando tal acontece por simples ajustamento do valor da renda, há-de conferir ao mediador o direito ao recebimento de uma nova comissão, igual a 50% do valor de um mês de renda, numa espécie de lenocínio imobiliário.
Já anteriormente sugeri uma intervenção legislativa, no sentido dos custos da actividade de mediação serem repartidos entre senhorios e inquilinos, ou apenas suportados pelos primeiros que são quem beneficia com os valores da rendas, como aliás acontece noutros países, em vez do custo das comissões ser integralmente suportado pela parte mais fraca, em termos económicos e negociais, acrescendo em abono deste entendimento ser também aos primeiros que os mediadores prestam, nos casos em que tal acontece, o serviço de acompanhamento do arrendamento e aqueles com quem os senhorios contactam. Não se vê porque hão-de ser os inquilinos a pagar os custos desses contactos a que são alheios e que não foram por si solicitados.
Seria igualmente importante que as relações directas entre senhorios e inquilinos, em especial quando ambos residem na RAEM, não fosse impedido e dificultado pela acção dos mediadores, devendo tornar-se obrigatório, sob pena de nulidade, inserir nos contratos os números de telefone e endereços de uns e outros para o caso de necessitarem de entrar em contacto, tanto mais que há mediadores que não asseguram o acompanhamento dos arrendamentos durante a sua vigência. Em muitos casos, se o inquilino pretender enviar uma carta registada ao senhorio não tem como fazê-lo, pois que não raro a única morada conhecida é a que consta do registo predial, ou seja, a do próprio local arrendado.
Importaria ainda que o legislador clarificasse as situações em que os mediadores devem ter um direito à comissão, como contrapartida de um serviço efectivamente prestado, regulando os seus termos, isto é, valor e prazo de pagamento, se possível diferindo este pelo tempo de vigência do contrato.
A mediação imobiliária, nos termos em que actualmente existe, é uma forma de inflacionar o mercado, contribuindo para os preços especulativos que se praticam e para o descontrolo destes. É isso que justifica o aparecimento, como cogumelos, de novas agências e franchisings. Tal como está, funcionando sem rei nem roque e à mercê dos impulsos especulativos, a actividade de mediação contribui para a cartelização dos valores das rendas e das comissões, explicando o aumento da pressão sobre os arrendatários e o desaparecimento de estabelecimentos do comércio tradicional, substituídos, à medida que vão fechando, por novas agências que hoje ocupam os melhores espaços comerciais de Macau.

UM PAÍS, TRÊS SISTEMAS

Reconheço que reflecti várias vezes sobre a publicação destas linhas. Resolvido o meu problema poderia ter silenciado, abalado, ido à minha vida. Há, todavia, um pequeno senão. Vivo em comunidade e não sou ninguém sem os que me rodeiam. São estes que dão sentido à minha existência como cidadão e advogado. É com eles que partilho sucessos e insucessos, lágrimas e sorrisos, e é a eles que me acolho quando preciso. São eles que me confortam e prolongam os dias. Também confesso que não sei bem em qual das qualidades escrevo, embora saiba que sou antes de tudo um cidadão, e que a protecção corporativa não me esvazia dessa condição. Sem tal estatuto, que tanto quanto possível faço por merecer, dar sentido à aristotélica vida boa passa por assumir essa condição em toda e qualquer situação. E sei, sem claudicar nem esmorecer, que não dormiria tranquilo se ignorasse o que aqui deixo.

Posto isto, tenho de dizer que depois da perplexidade que me varreu quando nos primeiros dias de Janeiro pp. escutei Alexis Tam – esforçado tenista e pessoa por quem tenho a maior estima e admiração –, dar um voto de confiança a quem tinha acabado de ser acusado de incompetência e sido demitido em directo, perante as câmaras de televisão, fiquei posteriormente incrédulo ao saber, no final da primeira quinzena de Abril, que aquele mesmo governante decidiu antecipar uma parte do futuro promovendo a substituição de Chan Wai Sin por Kuok Cheong U. De qualquer modo, gostei do anúncio de um conjunto de medidas que passarão pela contratação de mais, melhores e mais competentes, assim o espero, profissionais de saúde, por uma melhoria das instalações e dos processos de triagem, redução dos tempos de espera nas farmácias dos Serviços de Saúde de Macau (SSM), urgências mais eficientes e céleres e uma renovação dos carenciadíssimos serviços das especialidades. Quando vi o número 529 como sendo o dos profissionais a contratar até me assustei. Vinha aí uma revolução, pensei, e ainda mais depressa isso foi confirmado pelo próprio Secretário para os Assuntos Sociais e Cultura ao assumir a ambição da empreitada e o risco de afirmar, nem mais nem menos, que "os próximos cinco anos serão a era mais brilhante da saúde" (Lusa, 13/04/2015).

Já tinha havido uma nova era nos aviões, para onde voaram sem retorno umas centenas de milhões. Depois veio uma nova era nos autocarros. A dos táxis já foi encomendada e está em curso, pelo que logo a seguir, para não se perder a embalagem, virá a da Saúde.

Isto é bonito. E será ainda mais bonito quando, após todos os milhões que a Região já enterrou num novo hospital, sem que a coisa dê sinais de se estar a levantar ou aqueles a reproduzirem-se, a referida ambição, isto é, os sonhos, “a era mais brilhante”, tiver concretização prática. Mas como ainda falta algum tempo para que essa nova era da saúde pública, que transportará Macau para o Guiness, colocando a saúde de qualquer outro país da Ásia a anos-luz da excelência desta pequena e festivaleira península, o melhor é começarmos por questões básicas e de rápida resolução.

Vi-me ultimamente confrontado com uma arreliadora lesão do tendão de Aquiles, a qual me impede de poder desafiar o Secretário para uma partida de ténis, e foi por via dela que, por mero acaso, descobri o terceiro sistema. Presumo que Alexis Tam não o conheça, por isso irei resumidamente explicá-lo.

Devido aos atrasos na marcação de consultas, a que como cidadão desta cidade também tenho direito – o estatuto de cidadania não nos impõe só deveres – aproveitei uma deslocação ao exterior para fazer uma ecografia. No regresso, já com um diagnóstico, contactei um clínico local. Especialista e privado. Depois de feito o indispensável exame foi-me passada uma receita e fui à farmácia. E não é que não houve ninguém que me aviasse a receita? Até que uma alma caridosa, sabendo do meu sofrer e incompreensão, me deu conta da existência do terceiro sistema, ao qual eu poderia recorrer para me desenvencilhar do problema. Graças ao meu informado interlocutor, pelo menos em matéria de medicamentos, fiquei a saber que há um sistema de saúde pública, um sistema de saúde privada, e um terceiro sistema que é o “salve-se quem puder”.

Com efeito, o medicamento que me foi receitado (não sei quantos mais haverá na mesma situação, mas isso fica para o Secretário e o CCAC investigarem), de nome Viartril-S, em saquetas de 1500 mg, é exclusivo para o sistema de saúde pública, só pode ser receitado em unidades dos SSM e, ainda mais exclusivo, só é acessível a funcionários públicos e equiparados, isto é, a titulares do “cartão verde”.

Ainda sem saber como aliviar a dor, propus-me adquirir o medicamento ao farmacêutico pagando a integralidade do seu custo. Qual não é o meu espanto quando sou esclarecido, para desgosto do farmacêutico, de que esse medicamento, embora acessível a funcionários públicos, não é sequer vendável. Com ou sem receita médica. Quem tem acesso ao cartão verde pode recebê-lo gratuitamente; os outros, os que não são funcionários públicos, nem equiparados, não têm acesso ao medicamento. Nem sequer pagando. Porque o acordo feito entre os SSM e o fornecedor de Hong Kong da Rottapharma não permite a sua comercialização a terceiros. Há sucedâneos mas não são a mesma coisa nem têm a mesma dosagem.

Creio que a situação descrita é do desconhecimento de Alexis Tam e do Chefe do Executivo, só podendo ser imputada à “má gestão”, à existência de “zonas de tragédia” e aos maus gestores que precisam, urgentemente, de ser ajudados pelos bons gestores do gabinete do Secretário.

E escrevo isto convicto de que nem mesmo as “boas intenções” de Lei Chin Ion (Tribuna de Macau, 16/04/2015) conseguirão uma interpretação do artigo 25.º da Lei Básica que salve tamanha iniquidade que afecta o grosso dos cidadãos, aliás candidamente confirmada pelo próprio médico dos SSM quando me apresentei a uma consulta, conseguida in extremis, para obter uma receita que me permitisse levar a cabo o tratamento prescrito.

Eu não quero que os SSM acabem com a prescrição do medicamento e que todos fiquem impedidos de a ele aceder. E até posso admitir que uma mentalidade canhestra consiga perceber as razões para que exista um tratamento – ilegal e intolerável, sublinhe-se – tão discriminatório entre funcionários públicos e equiparados titulares do cartão verde, por um lado, e a generalidade dos cidadãos, pelo outro lado, que como cidadãos têm direito ao mesmo acesso à saúde, aos meios de diagnóstico e à assistência medicamentosa que os seus impostos ajudam a pagar.

Mas o que não aceito, nem ninguém de boa consciência pode aceitar, é que sejam os próprios SSM a violarem de forma tão flagrante o princípio da igualdade, introduzindo um sistema de tal forma discriminatório e distorcido que até quem pode arcar com o custo dos medicamentos está impedido de a estes aceder – para proteger quem? – pagando o respectivo custo.

Não sei se as luminárias que pensaram e permitiram que tamanha discriminação entre cidadãos fosse levada à prática em matéria de medicamentos terão a noção da gravidade do que está em causa. Nem se Alexis Tam já se apercebeu da dimensão da tragédia a que se chegou em matéria de assistência médica e medicamentosa na RAEM. Desconheço em nome de que princípio se pode permitir tamanho entorse a um princípio estruturante da RPC, da própria RAEM e de qualquer nação civilizada. Seria o mesmo que ter medicamentos só para brancos ou só para nazis, deixando negros e judeus de fora.

Todos os cidadãos contribuem em igual medida para o PIB de Macau, sejam funcionários públicos ou a gente sem eira nem beira que dorme nas camaratas urbanas da Nova City, e que é vergonhosamente explorada de sol a sol para acarretar calhaus nas obras dos casinos que irão encher os cofres da RAEM. Não vejo por que razão os funcionários públicos hão-de ser de tal forma privilegiados que seja necessário impedir o acesso a determinados medicamentos aos médicos que estejam na actividade privada e à maioria dos cidadãos o direito à cura das suas maleitas com os medicamentos prescritos.

A discriminação no acesso à saúde e aos medicamentos entre cidadãos nunca deveria ter acontecido. E não pode continuar. Ela constitui uma infâmia, uma aberração em pleno século XXI, uma afronta aos cidadãos de Macau, uma vergonha para qualquer Estado de direito, e representa algo que a velha administração portuguesa, com todos os seus defeitos, jamais permitiu que acontecesse. Não acredito que uma situação desta gravidade possa ser tolerada em Beijing. A forma como a liderança do Partido Comunista Chinês tem combatido a corrupção, o nepotismo e a existência de privilégios de casta, seja de que casta for, não me permite pensar de outra forma, tanto mais que o Politburo, na reunião de 26 de Junho pp., até introduziu um sistema para premiar os bons dirigentes e punir os maus (SCMP, 27/06/2015, p.3), não sendo necessário dar-lhes sucessivas oportunidades para mostrarem a sua inaptidão no tratamento dos interesses públicos.

Se a situação não for rápida e prontamente corrigida, começando-se pela área do medicamento e devolvendo-se às farmácias a sua função social – que é a de vender medicamentos a qualquer cidadão, e não a de dizerem que “esse não há” e serem mais um supermercado para os “mainlanders” irem arrastar as chinelas e comprar leite em pó – não auguro nada de bom para a prometida “nova era da saúde”. E se está em marcha uma revolução no sistema de saúde da RAEM, então o melhor é começar já por aqui, pela política do medicamento, repondo a igualdade e a justiça entre todos os cidadãos. De outro modo, a distribuição de vouchers e de cheques ao domicílio não passará de uma forma de aligeirar o peso da incompetência e de aliviar consciências.